文/中国农业银行荆州分行党委委员、副行长刘云涛
危旧房改造是城市发展到新阶段提出的新命题。加快推进危旧房改造，是推动高质量发展的重要内容和应有之义。危旧房改造离不开金融支撑与保障，从目前危旧房改造融资实践探索看，还存在一些挑战与难点挑战，需要以有解思维构建危旧房改造融资新模式。
危旧房改造是城市发展到新阶段提出的新命题。所谓“危旧房”，一般涵盖城镇建成区内“不安全、不成套、不配套、不完善”的房屋，主要为建筑结构差、建成年代较早、失养失修失管、功能不全、存在安全隐患、居民改造意愿强烈的住房。城市发展进入城市更新的重要阶段，由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，人民对美好居住生活的需要从“有没有”转向“好不好”。
加快推进危旧房改造，是推动高质量发展的重要内容和应有之义，既是强功能、增福祉的“民生工程”，也是防风险、除隐患的“安全工程”，更是扩投资、稳增长的“发展工程”。2025年《政府工作报告》明确提出，“加力实施城中村和危旧房改造”。危旧房改造离不开金融支撑与保障，从目前危旧房改造融资实践探索看，还存在一些挑战与难点挑战，需要以有解思维构建危旧房改造融资新模式。
危旧房改造融资内在逻辑
底层逻辑——土地一二三级联动。城镇危旧房改造主要运用拆除重建等方式实现重大房屋安全隐患清零和城市功能提升，一般涉及拆迁与建设两个阶段。按照地方政府隐性债务风险防范化解相关规定，银行不得提供以预期土地出让收入作为企业偿债资金来源的融资。作为分段实施的危旧房改造银行融资贷款，银行为土地一级开发融资以土地出让收入作为还款来源存在合规风险，必须以二级建设开发收入甚至三级运营管理收入作为一二级整体开发的还款来源。融资方案的核心在于借鉴城市更新改造贷款模式，将项目一级开发与二级建设实施主体通过合理合规的方式统一起来。如实施用地预申请制度，通过预出让机制明确意向用地单位，将城镇危旧房改造项目分段实施主体进行统一，为市场化融资释放政策空间、搭建底层逻辑。
商业逻辑——多元实现资金平衡。银行信贷投放的商业逻辑是通过向贷款主体放贷实现获利，前提是项目能够实现整体资金平衡，有明确的还款来源能够覆盖贷款本息。城镇危旧房改造资金以项目实施主体筹集为主，财政给予奖励补助支持，鼓励产权单位和居民适当出资，通过市场化运作，布局传统业态、衍生业态、新兴业态等向区域内人口提供服务获得收益作为还款来源。市场化收入包括共有产权房租赁及销售收入，保障性租赁住房租赁收入，停车位、充电桩等小区内经营性收入和小区外配套经营性收入。城镇危旧房改造项目通过土地一二三级联动运作，多元化市场运营实现资金平衡。
实践逻辑——机制激励多方共赢。融资实践中，相关利益主体往往各有诉求，如政府和项目实施主体希望金融机构能够对危旧房改造项目提供长周期、低利率的贷款支持，拉长周期，减缓偿贷压力；商业银行希望在风险可控前提下实现最大收益。政府通过激励机制设计可以实现多方共赢。政府财政部门可实施财政资金存放分配机制引导商业银行提供长周期、低利率贷款支持。如以当地城区住宅专项维修基金资金为标的，按照各商业银行投放危旧房改造贷款占比为核心指标测算各行住房维修基金存款存放比例进行分配，为商业银行提供低成本的存款资金支持，激励引导银行机构加大信贷投放。社区通过融入“共同缔造”理念，带动改造区域内居民出资.....
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来源 | 《清华金融评论》2026年2月刊总第147期
编辑 | 周茗一
审核丨丁开艳
责编 | 兰银帆
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